Studiu: Creditele cu avans mic nu au alimentat burbula imobiliară din anii 2000
Burbula imobiliară din SUA de la începutul anilor 2000 a dus la o creștere accentuată a prețurilor locuințelor, urmată de prăbușirea pieței în 2007–2008, care a declanșat un val de executări silite și o recesiune profundă. O explicație larg răspândită susține că instituțiile financiare au facilitat brusc achiziția de locuințe cu un avans foarte mic. Însă W. Ben McCartney, profesor asistent la Școala de Comerț McIntire din cadrul Universității Virginia, a analizat 25 de ani de date privind creditele ipotecare și a ajuns la o concluzie diferită.
Potrivit cercetării sale, creditele ipotecare cu avans redus erau deja extrem de frecvente înainte de boom-ul imobiliar, au rămas frecvente în timpul acestuia și au continuat să fie frecvente și după. Ceea ce s-a schimbat radical a fost cine le oferea. Înainte de boom, multe astfel de credite erau garantate de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) și de Departamentul pentru Veterani (VA). În timpul boom-ului, creditorii privați au preluat o mare parte din această piață. După prăbușire, FHA și VA au revenit în prim-plan. Utilizarea creditelor cu avans mic aproape că nu s-a modificat.
Raportul datorie-valoare a rămas stabil timp de 25 de ani
McCartney a constatat că suma pe care oamenii o împrumută în raport cu valoarea locuințelor lor a rămas remarcabil de constantă timp de un sfert de secol. Această observație contrazice o explicație influentă a boom-urilor imobiliare: dacă cerințele mai permisive de avans ar fi împins prețurile în sus, ar trebui să observăm că în perioadele de expansiune cumpărătorii împrumută o fracțiune tot mai mare din valoarea locuințelor. Datele nu confirmă acest lucru.
Raportul dintre datoria ipotecară și valoarea locuinței a fost remarcabil de stabil, chiar și în zonele unde prețurile au crescut puternic și apoi s-au prăbușit mult mai dramatic. Chiar și recent, când prețurile locuințelor au crescut accentuat după 2020, raportul datorie-valoare a scăzut ușor, ceea ce înseamnă că cumpărătorii cu credite ipotecare au investit mai mult capital propriu în achiziție și au finanțat o fracțiune mai mică din locuință prin datorie.
Acest lucru nu înseamnă însă că achiziția unei locuințe a devenit mai ușoară. Un împrumut mai mic în raport cu valoarea casei poate însemna totuși o sumă mai mare în termeni absoluți atunci când locuința costă mult mai mult, iar ratele dobânzilor mai ridicate fac acești bani mai scumpi de împrumutat. Totuși, recenta creștere a prețurilor nu este povestea unor gospodării care se întind tot mai mult făcând avansuri tot mai mici.
Ratele ridicate ale dobânzilor și efectele lor asupra pieței
În contextul actual, ratele ipotecare sunt semnificativ mai mari decât erau acum câțiva ani. Acest lucru creează două forțe concurente. Pe de o parte, ratele mai mari reduc suma pe care cumpărătorii și-o pot permite, slăbind cererea. Pe de altă parte, ratele mai mari pot reduce și oferta, deoarece proprietarii existenți cu credite ipotecare la rate mici pot fi reticenți să vândă.
Dacă nivelurile de îndatorare nu au fost principalul motor al boom-urilor și prăbușirilor imobiliare, ce alți factori ar putea juca un rol mai important? McCartney subliniază că rezultatele cercetării spun mai multe despre ceea ce nu a cauzat boom-urile imobiliare decât despre ceea ce le-a cauzat. Se poate exclude scenariul simplu în care cerințele de avans se relaxează dramatic în timpul boom-urilor și se înăspresc în timpul prăbușirilor.
Alte dimensiuni ale creditului ipotecar ar putea conta în continuare: cât de mare este plata pe care o permit creditorii în raport cu venitul (constrângerile datorie-venit), standardele de documentare, produsele ipotecare sau alți termeni de creditare. O altă posibilitate importantă sunt așteptările. Dacă cumpărătorii se conving că prețurile locuințelor vor continua să crească, ei pot fi dispuși să plătească mult mai mult chiar și fără a li se permite să împrumute o fracțiune mai mare din valoarea locuinței.
Ce ar trebui să înțeleagă cumpărătorii de locuințe astăzi
Un avans mic nu este în mod inerent un semn că cineva ia o decizie riscantă. Creditele ipotecare cu avans redus au fost o parte normală a pieței imobiliare americane timp de decenii. În datele analizate, creditele FHA și VA cu raport datorie-valoare ridicat și creditele comparabile oferite de creditori privați au avut rate de neplată ulterioare remarcabil de similare.
Pentru un cumpărător individual, întrebarea mai utilă este dacă plata totală a creditului ipotecar este gestionabilă ținând cont de venit, alte datorii, economii și capacitatea de a absorbi un șoc financiar. Raportul datorie-valoare este o măsură a riscului, dar reprezintă doar una dintre dimensiunile situației financiare a unei gospodării.
